Статьи

Все статьи


   Любая недвижимость, может быть предметом договора аренды. Но есть выбор: подписывать договор аренды только нежилого помещения, или подписывать договор на аренду имущественного комплекса, который Вы хотите использовать для получения прибыли в будущем. Имущественным комплексом может быть: офис, торговое помещение, развлекательный комплекс, складское помещении и много другого. Выбирая вид договора, важно руководствоваться целями вашего бизнеса. Например, если помещение, что Вы планируете снять в аренду будет использоваться только в как офис, Вам будет проще не брать себе лишних обязательств, а подписать договор на аренду офисного помещения, при этом включив в состав арендных платежей,  необходимые Вам издержки. Но, если Вы планируете снимать помещение для офиса, магазина или складского помещения, тогда Вам необходимо будет заключить договор аренды коммерческой недвижимости, особенности которого мы представим ниже.

   Сначала Вам нужно будет проверить документы:

1.  Нужно проверить то, что арендодатель является владельцем этого объекта аренды и убедиться, что предъявленные документы относятся именно к тому помещению, которое Вы планируете снять в аренду. Для этого попросите показать у арендодателя документы (оригиналы), что подтверждают право на распоряжение этой недвижимостью. Если человек отказывается представить такие документы, то это может значить, что это помещение под арестом, или он находится в залоге или в ином обременении и, возможно, это лицо не имеет никаких прав, что бы ею распоряжаться. Есть смысл также самостоятельно или у владельца запросить выписку из госсреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы узнать актуальность на данный период предоставленной собственником информации об объекте недвижимости.

2. Нужно проверить полномочия человека на подписание арендного договора. Нужно быть уверенным, что человек, представляющий арендодателя (директор, главный бухгалтер, подписант по доверенности или иной единоличный исполнительный орган) имеет право на подписание договора. Для этого вы должны попросить посмотреть Устав предприятия (или выписку из него), где должно быть указано полномочия подписанта при подписании арендного договора, или доверенность на подпись. В случае подписи по доверенности, необходимо обратить внимание на тот факт, что единоличный исполнительный орган (гендиректор или главный бухгалтер) не может передавать по доверенности полномочия в объеме, который больше, чем сам обладает.

  Если документы не вызывают сомнений, тогда переходим к подписанию договора аренды.

  Как составить договор аренды коммерческого помещения.

  Необходимо наиболее точно в договоре аренды прописать данные про помещение: полный и точный адрес, общую площадь, этаж, его регистрационные данные, которые указанны в свидетельстве о праве на собственность плюс реквизиты самого свидетельства о собственности. Целесообразно будет также что бы собственник предоставил БТИ и экспликацию (план помещения) на офис, т.к. если предоставленные данные не соответствуют действительности, то Вас могут обязать оплатить штраф в случае непредвиденной проверки. В целях конкретного понимания предмета аренды рекомендуется оформить план помещения, выделив площадь, которую вы арендуете, к договору.

  Договор аренды коммерческого помещения  можно заключить только в письменной форме. В независимости от того, в каких отношениях Вы не состоите с владельцем недвижимости (арендодателем), если Вы заключили только устное соглашение о праве пользования данным помещением, тогда этот договор будет юридически недействительным.

  Также, когда заключается арендный договор на срок от трех лет,  от вас требуется его регистрация у нотариуса, после которой договор считается действительным. Регистрации также подлежат и все допсоглашения к данному договору аренды. Период аренды будет начинаться с того момента, когда вы подпишите с двух сторон акт приема-передачи арендуемого помещения, то есть фактической передачи права на пользование объектом недвижимости.

  В том случае, когда в договоре не прописан срок аренды помещения, это будет приниматься как то, что договор аренды заключен на неопределенный период. Также, договор аренды считается как заключенный на неопределенный период, если период аренды, что прописан в договоре, закончился, но ни та, ни та сторона не заявила о желании прервать его действие. В таком случае, условия, на которых будет продление договора, будут теми же, как и при заключении изначального договора.

  После того, как срок договора аренды закончился, Вы подписываете с арендодателем новое дополнительное соглашение, то условия первоначального договора для вас перестают обязательными. Это значит, что и как Вы (арендатор), так и как арендодатель, можете пересмотреть новые условия договора помещения. Нужно помнить о том, что в случае, если Вы не примите новые условия аренды, выставленные арендодателем, Вы потеряете преимущественные права на пролонгацию этого договора аренды.

  Если по причине, независящей от Вас (арендатора),  Вы не смогли пользоваться арендуемым помещением на протяжении какого-то периода времени - Вы не обязаны платить за такой период или получаете право требовать от арендодателя уменьшения арендной ставки в объеме, что соответствует этому периоду.

  Обязательным условием при составлении договора аренды коммерческого помещения является указанный размер платы за аренду. В том случае, когда в договоре аренды о таком нет условий, этот договор считается незаключенным. Тогда расчет с собственником съемщик может осуществлять как с помощью денежных средств, так и с помощью иного имущества. Допускается также осуществлять расчет в виде товарной продукции или услуг , а также доходов от использования арендованной недвижимости (возможно субаренда). Ставка арендной платы может изменяться в прописанных в договоре сроках, но не больше чем один раз в году. Вы имеете возможность предусмотреть максимальный размер повышения в пропорции к размеру арендной ставки, что, конечно, будет необходимо для планирования издержек Вашего бизнеса.

  Нужно помнить, что закон съемщику, в ряде случаев настаивать на пересмотр условий стоимости арендной платы. Также можно требовать снизить арендную плату, если есть ухудшения характеристик арендуемой недвижимости, за которые несет ответственность владелец.

  Важным пунктом в любом договоре аренды есть условия о распределении издержек на содержание объекта недвижимости. Обычно, съемщик оплачивает расходы за текущий ремонт, а также на содержание арендованного помещения. Сюда вносят платежи за коммунальные услуги, вывоз мусора и уборка территории, обеспечение здания сигнализацией (охранной и пожарной), затраты на телефон, интернет и т.д. Собственник оплачивает только капитальный ремонт помещения. Иногда есть случаи, когда трудно определить, к какому «типу» относить те или иные работы по ремонту, и кто должен за них платить. Поэтому, рекомендуется Вам как можно детальнее прописать в договоре аренды - кто, как и какие расходы должен оплатить.

  После того, когда все «бумажные» вопросы Вы учли и прописали в договоре, можно принимать сам объект недвижимости, потому что с этого дня и  будет вступать в силу договор аренды, и у арендатора и владельца начинаются права и обязанности.

  Прием объекта недвижимости арендатором от арендодателя.

  Передача помещения или здания владельцем и принятие его съемщиком осуществляются согласно акту приема-передачи, который они подписывают с двух сторон. Именно в момент подписания передаточного акта возникают договорные обязанности. Имейте в виду, что даже когда Вы не проявили «нужную внимательность» выбирая арендодателя и пропустили какие-то ограничения его полномочий, то после передачи помещения собственник не сможет оспорить договор на этом основании, потому что платежи от Вас он получает, и фактически, помещение находится в вашем пользовании.

  Перед тем, как подписывать акт, обязательно проверьте фактическое состояние арендуемого помещения: все от наличия ручек на дверях до сантехники. Не ленитесь описать в передаточном акте каждый недостаток. Это не только сохранит ваши деньги, но в дальнейшем сможет предовратить Вашим разногласиям с собственником. Не забудьте, в конце срока договора Вы должны будете вернуть помещение владельцу на основании акту возврата, а значит, что Вы сами несете риск оплаты не замеченных Вами недостатков.

  Но если Вы обнаружили эти недостатки, то Вы имеете полное право:

- требовать безвозмездно исправить недостатки, или соразмерно уменьшить ставку аренды, или возместить затраты на исправление недостатков;

- удержать расходов, которые Вы понесли, на исправление данных недостатков с платы аренды, заранее поставив в известность в этом собственника;

- требовать от владельца досрочного расторжения арендного договора.

  Также, передаточный акт играет очень важную роль при передаче арендуемого помещения собственнику обратно, поскольку в нем будет указано состояние объекта недвижимости, в котором Вы его получили. В случае, если будут выявлены «негативные» изменения, тогда Вы будете должны исправить их понести затраты на их ремонт. Но в случае «позитивных» изменений («неотделимые улучшения»), Вы имеете право требовать возместить их стоимость собственником. Что же касается неотделимых улучшений, нужно иметь в виду, что право на их возмещение, возникнет у арендатора, если иные условия не предусмотрены в договоре аренды, поэтому лучше, планируя таке улучшения, Вы заранее получите от владельца письменное согласие на их осуществление, потому что право на их собственность будет принадлежать только ему.

  Съемщик вправе по согласию владельца сдавать часть помещения в субаренду, при этом период договора субаренды не может превысить срок действия арендного договора, и условия договора субаренды не должны противоречить тем условиям, что указанны в изначальном договоре аренды.

  Так как сдача в аренду объекта недвижимости является некоторым ограничением прав владельца, изменение владельца само по себе не значит изменение или расторжение арендного договора, а только указание наименования нового владельца и его реквизитов.

  При расторжении договора аренды...

  Расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости возможно либо по соглашению двух сторон, на основаниях, что прямо предусмотрены в договоре либо по решению суда. В первом варианте такое расторжение требует регистрации в нотариуса, в случае, когда если Вы заключили договор аренды на срок более 3 лет.

Если возникают такие обязательства, то владелец может потребовать от Вас их исполнения, о чем он обязан будет Вас уведомить в письменной форме. В случае, если Вы не исправите нарушения арендного договора в приемлемый срок или отказываетесь внести изменения либо расторгнуть договор аренды, у собственника появляется право обратится в суд для расторжения этого договора.

С вашей стороны, Вы тоже можете предусмотреть условия договора, при нарушении которых договор аренды коммерческого помещения будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если Вы направили, как арендатор, уведомление собственнику о намерении расторгнуть договор и вернуть арендуемое помещение, но с его стороны есть уклонение от подписи акта возврата на протяжении указанного срока. Исполнение договора аренды неотъемлемо связано с объектом арендуемой недвижимости, а значит, что Вам нужно освободить арендуемое помещение в момент расторжения договора аренды.

Если заключение договора было на неопределенный период, для того что бы прекратить его действие нужно отправить письмо с уведомлением арендодателю, но никак не позже, чем за три календарных месяца до запланированной даты расторжения договора аренды (если такой срок не прописан в договоре или не установлен законодательством). Также, Вы можете заранее предусмотреть иной срок, который может быть как меньше, так и больше чем три месяца, и прописать его в договоре.

Основываясь на акте возврата коммерческого помещения,  производится возврат арендуемой недвижимости. Не освободив вовремя помещение, Вы будете вынуждены оплатить арендную плату за период просрочки возврата помещения.

Много собственников вписывают в договоре аренды помещения дополнительные условия, что не предусмотрены законодательством, возлагая на себя дополнительные контролирующие функции. Суд, как правило, рассматривает такие условия как то, что установлены препятствия в использовании арендуемого помещения арендатором. Поэтому Ваша внимательность к деталям, бдительность и знание своих прав дадут возможность Вам избежать очень многих негативных исходов и не попадаться на удочку недобропорядочных арендодателей.