Статті

Усі статті

   Будь-яка нерухомість, може бути предметом договору оренди. Але є вибір: підписувати договір оренди тільки нежитлового приміщення, або підписувати договір на оренду майнового комплексу, який Ви хочете використовувати для отримання прибутку в майбутньому. Майновим комплексом може бути: офіс, торгове приміщення, розважальний комплекс, складське приміщенні і багато іншого. Вибираючи вид договору, важливо керуватися цілями вашого бізнесу. Наприклад, якщо приміщення, що Ви плануєте зняти в оренду буде використовуватися тільки в як офіс, Вам буде простіше не брати собі зайвих зобов'язань, а підписати договір на оренду офісного приміщення, при цьому включивши до складу орендних платежів, необхідні Вам витрати. Але, якщо Ви плануєте знімати приміщення для офісу, магазина або складського приміщення, тоді Вам необхідно буде укласти договір оренди комерційної нерухомості, особливості якого ми представимо нижче.

Спочатку Вам потрібно буде перевірити документи:

1. Потрібно перевірити те, що орендодавець є власником цього об'єкта оренди і переконатися, що пред'явлені документи відносяться саме до того приміщенню, яке Ви плануєте зняти в оренду. Для цього попросіть показати в орендодавця документи (оригінали), що підтверджують право на розпорядження цією нерухомістю. Якщо людина відмовляється представити такі документи, то це може означати, що це приміщення під арештом, або він знаходиться в заставі або в іншому обтяження і, можливо, ця особа не має ніяких прав, що б нею розпоряджатися. Є сенс також самостійно або у власника запросити виписку з держреєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, щоб дізнатися актуальність на даний період наданої власником інформації про об'єкт нерухомості.

2. Потрібно перевірити повноваження людини на підписання орендного договору. Потрібно бути впевненим, що людина, що представляє орендодавця (директор, головний бухгалтер, підписант за дорученням чи іншої одноосібний виконавчий орган) має право на підписання договору. Для цього ви повинні попросити подивитися Статут підприємства (або виписку з нього), де має бути вказано повноваження підписанта при підписанні орендного договору, або довіреність на підпис. У разі підпису за дорученням, необхідно звернути увагу на той факт, що одноосібний виконавчий орган (гендиректор або головний бухгалтер) не може передавати за дорученням повноваження в обсязі, який більше, ніж сам володіє.

Якщо документи не викликають сумнівів, тоді переходимо до підписання договору оренди.

Як скласти договір оренди комерційного приміщення.

Необхідно найбільш точно в договорі оренди прописати дані про приміщення: повну і точну адресу, загальну площу, поверх, його реєстраційні дані, які вказані у свідоцтві про право на власність плюс реквізити самого свідоцтва про власність. Доцільно буде також що б власник надав БТІ та експлікацію (план приміщення) на офіс, тому якщо надані дані не відповідають дійсності, то Вас можуть зобов'язати сплатити штраф у разі непередбаченої перевірки. З метою конкретного розуміння предмета оренди рекомендується оформити план приміщення, виділивши площу, яку ви орендуєте, до договору.

Договір оренди комерційного приміщення можна укласти тільки в письмовій формі. В незалежності від того, в яких стосунках Ви не перебуваєте з власником нерухомості (орендодавцем), якщо Ви уклали тільки усну угоду про право користування даним приміщенням, тоді цей договір буде юридично недійсним.

Також, коли укладається орендний договір на строк від трьох років, від вас вимагається його реєстрація у нотаріуса, після якої договір вважається дійсним. Реєстрації також підлягають і всі додаткові угоди до даного договору оренди. Період оренди буде починатися з того моменту, коли ви підпишіть з двох сторін акт прийому-передачі орендованого приміщення, тобто фактичної передачі права на користування об'єктом нерухомості.

У тому випадку, коли в договорі не прописаний термін оренди приміщення, це буде прийматися як те, що договір оренди укладено на невизначений період. Також, договір оренди вважається як укладений на невизначений період, якщо період оренди, що прописаний у договорі, закінчився, але ні та, ні та сторона не заявила про бажання перервати його дію. У такому випадку, умови, на яких буде можливе продовження договору, будуть тими ж, як і при укладанні споконвічного договору.

Після того, як термін договору оренди закінчився, Ви підписуєте з орендодавцем нове додаткову угоду, то умови первинного договору для вас перестають обов'язковими. Це означає, що і як Ви (орендар), так і як орендодавець, можете переглянути нові умови договору приміщення. Потрібно пам'ятати про те, що у випадку, якщо Ви не прийміть нові умови оренди, виставлені орендодавцем, Ви втратите переважні права на пролонгацію цього договору оренди.

Якщо з причин, незалежної від Вас (орендаря), Ви не змогли користуватися орендованим приміщенням протягом якогось періоду часу - Ви не зобов'язані платити за такий період або отримуєте право вимагати від орендодавця зменшення орендної ставки в обсязі, що відповідає цьому періоду.

Обов'язковою умовою при складанні договору оренди комерційного приміщення є зазначений розмір плати за оренду. У тому випадку, коли в договорі оренди про таке немає умов, цей договір вважається неукладеним. Тоді розрахунок з власником наймач може здійснювати як за допомогою грошових коштів, так і за допомогою іншого майна. Допускається також здійснювати розрахунок у вигляді товарної продукції або послуг, а також доходів від використання орендованої нерухомості (можливо суборенда). Ставка орендної плати може змінюватися в прописаних у договорі терміни, але не більше ніж один раз на рік. Ви маєте можливість передбачити максимальний розмір підвищення в пропорції до розміру орендної ставки, що, звичайно, буде необхідно для планування витрат Вашого бізнесу.

Потрібно пам'ятати, що закон наймачеві, у ряді випадків наполягати на перегляд умов вартості орендної плати. Також можна вимагати знизити орендну плату, якщо є погіршення характеристик орендованої нерухомості, за які несе відповідальність власник.

  Важливим пунктом в будь-якому договорі оренди є умови про розподіл витрат на утримання об'єкта нерухомості. Зазвичай, наймач оплачує витрати за поточний ремонт, а також на утримання орендованого приміщення. Сюди вносять платежі за комунальні послуги, вивіз сміття та прибирання території, забезпечення будівлі сигналізацією (охоронної та пожежної), витрати на телефон, інтернет і т.д. Власник оплачує тільки капітальний ремонт приміщення. Іноді є випадки, коли важко визначити, до якого «типу» відносити ті чи інші роботи з ремонту, і хто повинен за них платити. Тому, рекомендується Вам якомога детальніше прописати в договорі оренди - хто, як і які витрати повинен оплатити.

   Після того, коли всі «паперові» питання Ви врахували і прописали в договорі, можна приймати сам об'єкт нерухомості, тому що з цього дня і буде вступати в силу договір оренди, і в орендаря і власника починаються права і обов'язки.

  Прийом об'єкта нерухомості орендарем від орендодавця.

  Передача приміщення або будівлі власником і прийняття його наймачем здійснюються згідно з актом прийому-передачі, який вони підписують з двох сторін. Саме в момент підписання передавального акту виникають договірні обов'язки. Майте на увазі, що навіть коли Ви не проявили «потрібну уважність» вибираючи орендодавця і пропустили якісь обмеження його повноважень, то після передачі приміщення власник не зможе оскаржити договір на цій підставі, тому що платежі від Вас він отримує, і фактично, приміщення знаходиться у вашому користуванні.

  Перед тим, як підписувати акт, обов'язково перевірте фактичний стан орендованого приміщення: все від наявності ручок на дверях до сантехніки. Не лінуйтеся описати в передавальному акті кожен недолік. Це не тільки збереже ваші гроші, але надалі зможе запобігти Вашим розбіжностям з власником. Не забувайте, в кінці строку договору Ви повинні будете повернути приміщення власнику на підставі акту повернення, а значить, що Ви самі несете ризик оплати не помічених Вами недоліків.

  Але якщо Ви виявили ці недоліки, то Ви маєте повне право:

- Вимагати безоплатно виправити недоліки, або пропорційно зменшити ставку оренди, або відшкодувати витрати на виправлення недоліків;

- Утримати витрат, які Ви понесли, на виправлення даних недоліків з плати оренди, заздалегідь поставивши до відома в цьому власника;

- Вимагати від власника дострокового розірвання орендного договору.

  Також, передавальний акт відіграє дуже важливу роль при передачі орендованого приміщення власнику назад, оскільки в ньому буде вказано стан об'єкта нерухомості, в якому Ви його отримали. У випадку, якщо будуть виявлені «негативні» зміни, тоді Ви будете повинні виправити їх понести витрати на їх ремонт. Але у випадку «позитивних» змін («невіддільні поліпшення»), Ви маєте право вимагати відшкодувати їх вартість власником. Що ж стосується невіддільних поліпшень, потрібно мати на увазі, що право на їх відшкодування, виникне в орендаря, якщо інші умови не передбачені в договорі оренди, тому краще, плануючи таке поліпшення, Ви заздалегідь отримаєте від власника письмову згоду на їх здійснення, бо право на їх власність буде належати тільки йому.

  Наймач вправі за згодою власника здавати частину приміщення в суборенду, при цьому період договору суборенди не може перевищити термін дії орендного договору, і умови договору суборенди не повинні суперечити тим умовам, що вказані в первісному договорі оренди.

  Так як здача в оренду об'єкта нерухомості є деяким обмеженням прав власника, зміна власника саме по собі не означає зміна або розірвання орендного договору, а тільки вказівка найменування нового власника і його реквізитів.

  При розірванні договору оренди ...

  Розірвати договір оренди комерційної нерухомості можливе або за угодою двох сторін, на підставах, що прямо передбачені в договорі або за рішенням суду. У першому варіанті таке розірвання вимагає реєстрації в нотаріуса, у разі, коли якщо Ви уклали договір оренди на термін більше 3 років.

  Якщо виникають такі зобов'язання, то власник може зажадати від Вас їх виконання, про що він зобов'язаний буде Вас повідомити у письмовій формі. У випадку, якщо Ви не виправите порушення орендного договору в прийнятний термін або відмовляєтеся внести зміни або розірвати договір оренди, у власника з'являється право звернеться до суду для розірвання цього договору.

  З вашого боку, Ви теж можете передбачити умови договору, при порушенні яких договір оренди комерційного приміщення буде вважатися розірваним. Наприклад, у випадку, якщо Ви направили, як орендар, повідомлення власнику про намір розірвати договір і повернути орендоване приміщення, але з його боку є ухилення від підпису акту повернення впродовж зазначеного терміну. Виконання договору оренди невід'ємно пов'язане з об'єктом орендованої нерухомості, а значить, що Вам потрібно звільнити орендоване приміщення в момент розірвання договору оренди.

  Якщо укладення договору було на невизначений період, для того що б припинити її дію потрібно відправити лист з повідомленням орендодавцю, але ніяк не пізніше, ніж за три календарних місяці до запланованої дати розірвання договору оренди (якщо такий строк не прописаний в договорі або не встановлений законодавством ). Також, Ви можете заздалегідь передбачити інший термін, який може бути як менше, так і більше ніж три місяці, і прописати його в договорі.

  Грунтуючись на акті повернення комерційного приміщення, проводиться повернення орендованої нерухомості. Чи не звільнивши вчасно приміщення, Ви будете змушені сплатити орендну плату за період прострочення повернення приміщення.

  Багато власників вписують в договорі оренди приміщення додаткові умови, що не передбачені законодавством, покладаючи на себе додаткові контролюючі функції. Суд, як правило, розглядає такі умови як те, що встановлені перешкоди у використанні орендованого приміщення орендарем. Тому Ваша уважність до деталей, пильність і знання своїх прав дадуть можливість Вам уникнути дуже багатьох негативних наслідків і не попадатися на вудку недоброчесних орендодавців.

Кожне підприємство рано чи пізно приймається за пошук нових способів реклами і просування свого продукту. І тоді виникає питання ефективності того чи іншого виду реклами: на що краще витратити рекламний бюджет, що дасть більше віддачі? Ефективність реклами залежить не в останню чергу від типу підприємства і галузі, в якій воно працює, тому немає єдино правильного рішення для всіх. Для того, щоб з'ясувати, наскільки необхідна зовнішня реклама для вашого бізнесу, потрібно зважити всі «за» і «проти».

Ця стаття буде в першу чергу цікава тим, хто вирішив спробувати себе на ниві бізнесу фаст-фуду

Не робіть так! )))

При відкритті бізнесу, будь-якого: великого чи малого, першорядну роль в успішній реалізації задуманого грає зовнішня реклама. Дуже важлива її яскравість, запам'ятовуваність, ну і адекватність само собою ...

Що таке зовнішня реклама? В першу чергу, це спосіб заявити про себе на динамічному, висококонкурентному ринку. Це візитна картка організації, незалежно від виду її діяльності та розмірів. Не дарма кажуть, що зустрічають по одягу, а перше враження дуже важко виправити, адже саме зовнішня реклама - це те, що бачить в першу чергу потенційний покупець. Він бачить її лічені секунди, і саме в ці секунди приймається дуже важливе для нас рішення - купувати чи все таки не купувати. Погодьтеся, важливість цього рішення важко переоцінити, саме тому, на ряду з якістю пропонованих товарів і послуг, рівнем обслуговування, починаючи свій бізнес, ви повинні гарненько попрацювати над зовнішньою рекламою, обличчям вашого бізнесу.

За визначенням зі словника саме слово «кіоск» позначає будова, яка не має торгового залу і в міру своїх розмірів розраховане на одне робоче місце - продавця.

Рік за роком все гостріше відчувається зростання цін на природні енергоносії. Їх дефіцит на планеті не новина

О́фіс (англ. office) приміщення, будівлю, комплекс будівель, в якому працюють службовці. В офісі приймають клієнтів, зберігають і обробляють документи, архіви.

Якщо ви шукайте офісне приміщення, і не маєте достатнього в цьому досвіду, тоді ця стаття для Вас

  Компанія «АНБК» вітає Вас!

  Вирішили почати свій бізнес, а стартового капіталу не дуже-то й багато?

   Вітаємо, ця стаття більшою мірою написана для тих, хто вперше стикається з бізнесом в МАФ (мала архітектурна форма), або як зараз правильно називають ТС (укр. «Тимчасова споруда»).