Статьи

Все статьи

  На первый взгляд многим новым предпринимателям кажется, что открыть магазин это легко и быстро. Но это совсем не так. В процессе открытия магазина, бутика или шоу-рума возникает столько вопросов, что многие даже не знают за что хвататься и куда бежать. В нашей статье мы хотим Вам помочь избежать многих проблем, поэтому детально рассмотрим, что надо сделать прежде всего для открытия успешного бизнеса.
аренда магазина киев  Этап 1. Выбрать товар, которые Вы планируете продавать
  Самый ключевой вопрос, который появляется у будущего владельца магазина это «что продавать?». Но многое зависит от того, где Вы находитесь (от специфики Вашей области, города или села), нужд населения, от ваших личных предпочтений. Теперь, когда вы уже определились с товаром, надо дать ответ на такие вопросы: «будет ли Ваш товар пользоваться спросом?», «кто Ваши главные конкуренты?», «какие сильные конкурентные стороны Вашего товара?», «сколько у Вас будет торговых точек и хотите ли Вы в будущем развивать торговую сеть?».
  Этап 2. Определить потенциальных покупателей
  Когда Вы уже выбрали, что продавать, Вам необходимо найти потенциальных клиентов. Можно составить портрет среднестатистического покупателя, поговорить с вероятными клиентами, жителями соседних домов и расспросить у них, что они хотели видеть поблизости, каких товаров им не хватает. Также советуем Вам разузнать, чем занимается большинство соседей.
  Этап 3. Определить ассортимент товаров
  Не менее важный этап в открытии магазина это определиться с ассортиментом. Было бы неплохо разузнать какую группу товаров предлагают Ваши конкуренты, что у них пользуется хорошим спросом, а что нет.
Но рекомендуем Вам не приобретать много разного товара, а написать список топ-5 самых популярных видов продуктов, которые вы планируете продавать, и предложить их в первые месяцы после открытия. А потом же по ходу развития бизнеса, следить за учетом товара, который пользуется популярностью среди покупателей и убирать из ассортимента тот вид товара, который медленно продается.
  Этап 4. Составить бизнес-план
 При разработке бизнес-плана надо учесть все моменты, поскольку основная часть ваших расходов будет связана с непредвиденными обстоятельствами. Мы советуем Вам написать бизнес план со всеми всевозможными затратами, а потом дважды умножить эту сумму. Это и будет первоначальная сумма средств для открытия Вашего магазина.
  Этап 5. Разобраться со всеми юридическими аспектами
  Самая важная и наиболее затратная по времени часть в создании бизнеса – это регистрация фирмы. Вам надо обязательно определить количество учредителей и форму налогообложения, придумать название магазина. Кроме того, надо обязательно открыть счет в банке и сделать печать, а также зарегистрироваться в пенсионном фонде и фонде соцстрахования.
Кстати, если Вы захотите сделать вывеску для магазина, то Вам придется получить разрешение, так как вывеска считается рекламным щитом. Для того, чтобы получить разрешение, Вам необходимо сделать заявку, предоставить копию свидетельства о регистрации фирмы, заверенную предварительно у нотариуса, регистрационную карточку, собственно эскиз вывески, цветные фотографии магазина, где будет показан магазин вместе с вывеской.
  Очень важным аспектом в открытии магазина это получения разрешений от пожарной и санитарно-эпидемиологической службы. Для этого надо подготовить огромный пакет документов (само заявление, свидетельство о регистрации ЧП, план БТИ, договор аренды помещения, документы, которые подтверждают установку противопожарной сигнализации, санитарный паспорт объекта, полученные сертификаты на товары, медицинские книжки сотрудников магазина, договор на вывоз мусора).
Среди Ваших сотрудников надо выбрать того, кто будет отвечать за противопожарную безопасность, и отправить его на обучение.
Обязательным элементом любого магазина есть наличие кассового аппарата. Но и для его получения надо целый пакет документов (заявление об установке контрольно-кассовой машины, договор аренды на помещение, паспорт на каждый кассовый аппарат, нотариально заверены копии свидетельств об открытии магазина).
 аренда помещенией киев Этап 6. Придумать название магазина
  Все мы слышали поговорку «Как корабль назовешь, так он и поплывет»... Особенно это касается Вашего будущего магазина. Вы можете попросить Ваших друзей, знакомых и незнакомых людей произнести придуманное Вами название и сказать, какие ассоциации оно у них вызывает.
  Этап 7. Выбрать месторасположение магазина
  Теперь Вам надо определиться с месторасположением магазина. Не забывайте, что от этого зависит, сколько людей будет посещать Ваш магазин, а это влияет на размер прибыли. Лучше всего открыть магазин рядом с жилыми домами, рядом со станциями метро или в центре, где большой поток народа.
  Этап 8. Придумать дизайн магазина
  Прежде чем начать искать помещение под аренду необходимо продумать дизайн магазина, какой у него будет экстерьер и интерьер. Можно это сделать самому с помощью специальных компьютерных программ, а если позволяют возможности, то можно привлечь дизайнеров. Вам надо визуализировать какими будут витрины в Вашем магазине, где будет находиться касса, продумать цветовую гамму. Представьте себя на месте покупателя.
  Этап 9. Найти помещение под магазин (в т.ч. аренда магазина Киев)
  Когда Вы уже приблизительно знаете, как будет выглядеть Ваш будущий магазин, рекомендуем Вам начать строить помещение или подбирать место для аренды. Неплохо было бы иметь служебный вход, а также рядом автостоянку и чистую, ухоженную территорию возле входа в магазин. Сейчас предложений «аренда помещения под магазин киев» настолько велик, что совсем нетрудно найти идеальное для Вас место.
  Этап 10. Купить или арендовать оборудование для магазина
  После того, как Вы разобрались с аренда помещений Киев, приступим к закупке торгового оборудования. С этим проблем у Вас не должно быть, так как на рынке предлагают огромный ассортимент на любой вкус и кошелек. Вам надо учитывать лишь особенности Вашего магазина и дизайн.
  Этап 11. Найти поставщиков товара
  К выбору поставщиков товара надо подойти очень ответственно, так как именно от них зависит качество товара, а значит и количество клиентов. Выбрав поставщиков, убедитесь о его надежности, конкурентных преимуществах, репутации и пунктуальности (поверьте, это очень важно!). Рекомендуем Вам ориентироваться на долговременные отношения с поставщиком, так как они заинтересованы в развитии с Вами деловых отношений и будут приносить выгоду для дальнейшего сотрудничества.
аренда помещения под магазин киев  Этап 12. Организовать логистику
  Теперь пришло время организовать график поступлении товара в магазин. Вы можете на всякий случай застраховать перевезенный товар, если привозите его с дальних областей или другой страны. Также советуем Вам вести учет продукции, который уже заканчивается.
  Этап 13. Оформить витрины
  Настоятельно рекомендуем Вам и Вашим сотрудникам ознакомиться с такой наукой, как мерчендайзинг, которая изучает психологию покупателей и поможет Вам определить методику продажи товара.
Товар надо разложить так, чтобы посетителям было максимально удобно, обязательно надо продумать, где поставить ценники, как выделить аукционный товар, сделать так, чтобы рекламная продукция не перекрывала основной товар. Кроме того, выкладка товаров должна быть такой, чтобы заставить посетителей магазина как можно дольше не уходить с магазина. И вообще, не бойтесь использовать разные способы привлечения покупателей.
  Этап 14. Подобрать сотрудников в магазин
  От персонала очень сильно зависит будут ли возвращаться повторно покупатели в магазин. Не рекомендуем Вам брать на работу людей как говорят в народе "по блату", лучше выбирайте профессионалов, которые будут коммуникабельными, приветливыми и вызывать доверие у покупателя. Если Вы хотите проверить качество работы сотрудников, можно воспользоваться такой услугой, как "тайный покупатель". Также повышайте квалификацию работников, отправляя их на разные курсы, тренинги. Поверьте, эти расходы очень быстро окупятся.
  Этап 15. Начать рекламировать магазин
«Реклама – двигатель торговли». Чтобы Ваш магазин начал давать прибыль с первых дней, надо продумать схему привлечения посетителей, всевозможные акции и сейлы. Учитывайте Ваш бюджет, не надо тратить на рекламу 90% Ваших денег.
  Шаг 16. Сдавать в аренду свободные площади
  У Вас есть все шансы получать еще дополнительный доход, сдавая в аренду свободные площади магазина. Например, Вы можете сдавать 1 кв.м. под кофемашину, банкомат, терминал любого банка или 4 кв. м под обмен валют. В любом случае надо учитывать специфику Вашего магазина.
  Шаг 17. Повысить безопасность
И напоследок, позаботьтесь о безопасности Вашего магазина. Советуем установить сигнализацию, подписать договор об охране магазина, установить камеры видеонаблюдения.



  Ну вот ваши мечты о создании ресторана начали обретать материальную форму, но что дальше надо делать, какие документы кому и куда нести, какие инстанции необходимо пройти, вы не знаете. Постараемся вам в этом немного помочь.

аренда кафе киев  Назовем условно такие этапы создания любого заведения общественного питания:
  1) зарегистрировать частное предприятие;
  2) выбрать систему налогообложения;
  3) подписать договор купли-продажи (или аренда помещения под кафе киев);
  4) получить разрешения санэпидемстанции Украины;
  5) получить разрешения Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям;
  6) зарегистрировать торговую точку в райадминистрации;
  7) если есть необходимость, надо получить лицензию на продажу сигарет и алкоголя;
  8) по желанию зарегистрировать торговую марку.
Вышеперечисленные этапы могут быть необязательными, а некоторые и вовсе проходить параллельно друг с другом.  

  Этап 1. Регистрация ЧП
  Для начала надо зарегистрировать частное предприятие. Регистрацию ЧП исполняет государственный регистратор того района, где будет находиться ваш будущий ресторан или кафе. Но сначала можно зарегистрировать и по месту нахождения одного из будущих владельцев заведения. Организационно-правовая форма может быть разной. Для небольшого ресторана с одним владельцем это может быть и физлицо-предприниматель. Такая регистрация привлекает своими минимальными затратами и простотой: надо всего лишь заполнить регистрационную анкету, предоставить паспорт и справку ИНН. Но самым важным недостатком есть высокая ответственность предпринимателя, который рискует своим залоговым имуществом.
Если вы планируете привлекать инвесторов, тогда лучше зарегистрировать юрлицо. К тому же большинство клиентов и партнеров доверяют юридическому лицу намного больше, чем физлицу. Самой лучшей на сегодня организационно-правовой формой есть "ООО" (общество с ограниченной ответственностью). Ключевым преимуществом этой формы есть то, что украинским законодательством не установлен минимальный размер денежных средств, внесенных учредителями. Если у вас в обрез времени, можно использовать Модельный устав ООО, который был разработан Кабинетом министров Украины. Но если есть желание и время, то все же лучше разработать свой уникальный устав, чтобы в будущем легко регулировать все спорные моменты. Кстати, многие государственные органы при регистрации ООО, где используется модельный устав, могут предоставить намного больше требований. Расходов и документов на регистрацию такого способа управления рестораном надо больше, чем если вы регистрировались как физлицо.

аренда помещения под кафе киев  Этап 2. Выбрать форму налогообложения
  Теперь разберемся с налогообложением. В Украине есть 2 системы налогообложения – упрощенная и общая.
Но если в вашем ресторане или кафе будете продавать табачные изделия и алкоголь, то вы должны выбрать только общую форму налогообложения, согласно которой доходы физлица будут облагаться налогом на доходы физлиц, а прибыль юрлица — налогом на прибыль. Главными преимуществами такой формы налогообложения есть:
•    выплата налога только с доходов, от которого еще отнимается сумма расходов отчетного периода;
•    открытие любого вида бизнеса;
•    наем на работу неограниченное количество персонала;
•    возможно получать неограниченную прибыль.
  Недостатком же есть большие затраты по времени ведения бухгалтерии.
  Если физлицо использует общую форму налогообложения, то ставка налога будет 15% или 20%, если доход в среднем за месяц будет превышать 10-кратный размер минимальной зарплаты.
  Если юрлицо использует общую форму налогообложения, то ставка налога будет 18%.
Если вы не планируете продавать в вашем ресторане алкоголь или сигареты, то лучший вариант - это упрощенная форма налогообложения. В таком случае вам подойдет группа плательщиков единого налога № 2 или 3.
Согласно Закону Украины «О применении регистраторов расчетных операций в сфере торговли, общественного питания и услуг» в вашем ресторане должны быть регистраторы расчетных операций (другими словами кассовый аппарат), которые можно получить в Министерстве доходов и сборов Украины.
  Для того, чтобы зарегистрировать кассовый аппарат, вы должны подать в данное Министерство такие документы:
- заявление о том, что вы регистрируете кассовый аппарат;
- копию документов, которые могут подтвердить факт покупки регистратора расчетных операций;
- копию документа, который подтверждает право собственности рестораном или кафе;
- копию договора о техобслуживании регистратора расчетных операций.
  Решение о регистрации предоставляется на протяжении 2 рабочих дней.
Когда вы получили все оформленные документы, представитель Министерства доходов и сборов Украины регистрирует регистратор расчетных операций, вносит данные в их информационную систему и предоставляет владельцу заведения регистрационное удостоверение.

аренда ресторана киев  Этап 3. Выбрать помещения для вашего ресторана
Одним из самых ключевых этапов открытия вашего бизнеса есть выбор помещения для будущего ресторана или кафе. Его можно, как и купить, так и арендовать. Договор купли-продажи подписывают и обязательно нотариально удостоверяют. Право собственности на вашу недвижимость нужно зарегистрировать в государственном реестре.
  А вот договор аренда ресторана киев или аренда кафе киев может быть подписан намного проще. Чтобы передать помещения арендатору необходимо подписать только договор двумя сторонами.

  Этап 4. Получить разрешение санитарно-эпидемиологической службы Украины
  Согласно Закону Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения» ваш ресторан, кафе или бар должен соблюдать все санитарно-эпидемиологические требования.
  Вы можете не получать результаты экспертизы санитарно-эпидемиологической службы Украины, если в помещении, которое вы планируете арендовать ранее находилось заведение общепита, и вы не собираетесь проводить реконструкцию.
Документы, которые нужны для получения разрешения:
- заявление владельца;
- документ, которые дает подтверждение на законность владения помещением;
- копия устава;
- документ санэпидемслужбы Украины о введении объекта в эксплуатацию.
Также советуем вам ознакомиться с требованиями, которые описаны в «Санитарных правилах для предприятий общественного питания, включая кондитерские цехи и предприятия, вырабатывающие мягкое мороженое» и «Правилах работы заведений общественного питания».

  Этап 5. Получить разрешения Государственной службы по чрезвычайным ситуациям.
  Следующим этапом в открытии ресторана есть подача и регистрация декларации, в которой указывается соответствие технической базы требованиям пожарной безопасности, согласно украинскому законодательству.
Но важно отметить, что декларация уже была подана владельцем помещения, то человек, который арендует помещение, ее предоставлять не должен.
Владелец ресторана сам разрабатывает декларацию и отправляет ее заказным письмом в территориальный орган Государственной службы по чрезвычайным ситуациям.
Когда вы отправляете декларацию заказным письмом, надо обязательно поставить печать физлица, а в случае ее отсутствия — нотариально ее заверить. Подпись руководителя юрлица заверяется его же печатью.
Если ваше заведение имеет высокую степень допустимого риска, то тогда нужно вместе с декларацией предоставить положительное заключение экспертизы по вопросам пожарной безопасности. Оценить противопожарное состояние ресторана может организация, которая имеет соответствующую лицензию.
Регистрация декларации Государственной службой по чрезвычайным ситуациям или ее территориальным представителем осуществляется бесплатно на протяжении 5 рабочих дней.

  Этап 6. Получить разрешение, чтобы разместить объект торговли
  Раньше разрешение, чтобы разместить объект торговли и предоставлять услуги, выдавали органы местной власти, но новый Закон Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» убрал все права для выдачи разрешений.

аренда помещения под ресторан киев  Этап 7. Получить лицензию на торговлю табачными изделиями и алкоголем
  Торговля сигаретами и алкоголем в розницу может осуществляться разными субъектами предпринимательской деятельности, даже их производителями, если у них  есть лицензия. Лицензии выдаются Министерством экономического развития Украины сроком на 1 год.
Для того, чтобы получить лицензию на протяжении 10 дней надо предоставить справку из налоговой, копию документа о регистрации кассового аппарата и непосредственно заявление. Хранить алкоголь и сигареты надо в специальных местах хранения, которые внесены в Единый реестр. Справка, которая подтверждает внесении места хранения в Единый реестр, выдается предпринимателю на протяжении 7 дней.

  Этап 8. Зарегистрировать торговую марку
Этот этап не есть обязательным, но крайне желательным, так как имеет много преимуществ. Благодаря торговой марке клиенты смогут отличать вашу продукцию или услуги от других, представленных на рынке. Кроме того, владелец торговой марки имеет много прав. Стоимость права зарегистрировать торговую марку часто является очень важной частью общей стоимости имущества бизнеса, особенно если ваша марка «на слуху».


АРЕНДАТОРАМ В УКРАИНЕ НАЧИНАЮТ ВЫКРУЧИВАТЬ РУКИ

Собственники офисов и торговых помещений стали вписывать в договора аренды "антикризисные" пункты
9097
0
 
Арендаторам в Украине начинают выкручивать руки

  Владельцы сдающихся в аренду помещений занервничали, увидев, насколько стремительно обесценивается гривна. И задумались о перестраховке. 

Взяли паузу

   По словам киевских риелторов, часть сделок аренды сейчас заморозились из-за колебаний курса доллара. Несмотря на высокий спрос на нежилые помещения, в январе собственники не торопились подписывать договора даже для сильных брендов, будь то торговля, или сети общепита. 

"Создавалось впечатление, что они притормаживали сделки, чтобы не продешевить. Ведь получать плату будут, в отличие от большинства собственников жилой недвижимости, через банки, по безналу. Они планируют подписать договора аренды уже по ставкам, адекватным повысившемуся курсу", — отметила UBR.ua директор компании Best & Seller Ирина Луханина.

Однако большинство экспертов уверены, что наш рынок уже натренирован кризисами и имеет отработанные механизмы защиты доходов собственников и поиска компромисса с арендаторами.

"Девальвация гривны? Вспомните темпы ее падения в 2014-м. То, что произошло в декабре 2016 – январе 2017 очень мягкое изменение. Так что ничего нового не придумывали, использовали антикризисные наработки минувших лет", — рассказала UBR.ua директор Украинской торговой гильдии UTG Евгения Локтионова.  

Тогда, чтобы удержать перспективных арендаторов, договора массово переподписывались, а доллары спешно меняли на гривны. Врезались и сроки, оговаривались условия   пересмотра ставок раз в полгода в зависимости от ситуации на рынке. 

"Только в прошлом году снова начали фиксировать ставки в долларах (плата все равно идет в гривне). Зачем? Для оценки успешности бизнес-модели необходим такой пересчет, это мировая практика", — пояснила Локтионова. 
И в целом гривневые ставки начали расти, за год в среднем они повысились на 10%. Сейчас, по ее словам, мало что изменилось. 

Договора подписываются в гривне, но в них есть пункты, которые регулируют пересмотр условий раз в три месяца, если курс доллара к гривне выйдет за определенный коридор (обычно допускают 10% колебания).

При этом Локтионова не отрицает вероятной задержки подписания договоров на некоторые помещения, однако уверена, что вызвано это большой конкуренцией на них. "Все зависит от качества помещения. Если оно "потоковое", с хорошей локацией, то собственник выбирает кому ему выгоднее сдавать. И торгуется на повышение", — отметила она.

Гибкие условия

По мнению управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, в ситуации "валютных качелей" понятно желание собственника перейти на долларовые ставки. 

"В любом случае это всегда договор двух сторон. К счастью, кризис уже научил обе стороны разговаривать, аргументировать свою позицию и приходить к компромиссу", — отметил он UBR.ua.

Один из цивилизованных способов, применяемый в торговой недвижимости и ресторанном бизнесе — относительно маленькая ставка без привязки к валюте плюс процент от выторга. Его конечно пока не все готовы показывать, но цивилизованные методики онлайн отслеживания эффективности бизнеса, уверен эксперт, станут нормой уже через несколько лет. 

Для офисной недвижимости тенденцией становится комплексное использование площадей. 

"Коворкинги, субаренду уже используют все чаще.  Как компании, арендующие крупные помещения, так и небольшие. Допустим, одну из трех переговорных активно продвигают под учебный центр. Появились даже нишевые бизнесы, помогающие находить клиентов под такие свободные пока площади", — пояснил Михаил Артюхов.  

Что же касается пустующих уже много лет помещений (даже в центре), то эксперт пояснил это "особенностью мотивацией собственников". 

"Есть те, которые могут ждать и десять лет какого-то своего особенного клиента. И не пустят в помещение не понравившегося им арендатора, дескать, тот "испортит" им интерьер", — говорит Артюхов.

А вот Локтионова считает такое поведение бессмысленным: "Коммунальные платежи на нежилую недвижимость гораздо выше, чем на жилую, плюс налог на нее и землю. Зачем помещение, которое приносит только расходы? Арендаторов надо пускать, это всегда выгоднее для собственника, чем ожидание окончания кризиса".

Источник: http://ubr.ua/

Для рынка аренды помещений стрит-ритейла 2016 год стал годом активизации после двух лет стагнации 2014-2015 гг.

Некоторая стабилизация экономики Украины в 2016 г. нашла свое логическое отражение на тенденциях рынка аренды и продажи торговых площадей.

Впервые с 2014 г., по данным Государственной службы статистики, в Украине в 2016 г. вырос оборот розничной торговли. На потребительские настроения украинцев повлияли замедление инфляции и относительная стабильность национальной валюты. Если в начале 2016 г. объемы торговли все еще сокращались, хоть и не так стремительно, как годом ранее, то в марте, была зафиксирована активизация в рознице. По результатам 10 месяцев 2016 г. рост оборота розничной торговли составил 3% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.

Уже во втором квартале 2016 г. риелторы практически во всех областных центрах зафиксировали увеличение количества запросов со стороны арендаторов торговых помещений.
Основной спрос на аренду торговых помещений (стрит-ритейл) в 2016 г. формировали:
  • заведения общепита (кофейни, кафе и рестораны различного формата)
  • аптеки
  • продуктовые магазины
  • магазины drogery
  •  лотереи
  • ломбарды
  • магазины секонд-хенд.
В отличие от докризисного периода (2013 г.) в совокупном спросе существенно сократилась доля банков, ювелирных магазинов, магазинов одежды и обуви.

По площади помещений структура спроса варьировалась в зависимости от локальных особенностей каждого города, в то же время можно отметить единый тренд во всех регионах – наиболее востребованы были помещения площадью 20-50 кв.м и 50-150 кв.м.

Прежде всего арендаторов интересовали торговые помещения, расположенные в местах с интенсивными пешеходными потоками – центральные улицы, узловые остановки общественного транспорта, близость к транспортным развязкам, торговым центрам, рынкам и т.п. Как результат к средине 2016 г. во всех областных центрах отмечался острый дефицит таких площадей, риелторы констатировали факт превышения спроса над предложением качественных помещений. Вакантность объектов, расположенных в наиболее проходных местах во 2-3 кварталах была близка к нулю, что оказывало давление на арендные ставки.
Распространенной была ситуация, когда новый арендатор в случае заинтересованности в определенной локации был готов платить значительно выше арендную плату, чтобы мотивировать собственника помещений разорвать договор с существующим арендатором.

Однако, далеко не все объекты были востребованы. К коммерческим помещениям, которые расположены на улицах с менее активным трафиком, арендаторы проявляли достаточно умеренный интерес. Такие площади могли до 1-1,5 месяца оставаться вакантными при поиске нового пользователя, в то время, когда помещения в трафиковых местах при адекватном уровне арендной платы «уходили» в течении недели-двух.
 
Превышение спроса над предложением привело к росту стоимости аренды торговых помещений в основных трафиковых местах до 30-40% в первом полугодии 2016 г. (для объектов с условной оценкой местоположения «5» по 5-ти бальной системе). В менее привлекательных местах (условная оценка местоположения «3» и «2»), учитывая низкий интерес к таким объектам, арендные ставки существенно не изменились.

Во второй половине ситуация кардинально не изменилась. В условиях отсутствия предложения качественных площадей, арендаторы вынуждены либо ждать пока подходящее помещение освободится, либо пытаться «выбить» существующего арендатора более высоким ценовым предложением.
Средние арендные ставки для торговых помещений площадью около 100 кв.м на конец 3-го квартала в лучших локациях составили:
  • в Киеве – 1 000 – 1750 грн./кв.м
  • Днепре, Одессе, Харькове – 600-900 грн./кв.м
  • в других областных центрах – 400-700 грн./кв.м

Многие игроки рынка отмечают, что существующие арендные ставки близки к максимально уровню, который приемлем для бизнеса в текущих рыночных условиях. В процессе конкурентной борьбы за помещения в хороших местах арендаторы вынуждены идти на риск, соглашаясь на высокую арендную плату. Как результат, риелторы отмечали достаточно высокую долю расторжения договоров аренды, заключенных в первом полугодии, в течении 3-4 месяцев после подписания.

Тенденции рынка аренды торговых помещений в 2017 г. будут зависеть от развития экономики Украины. На данный момент практически во всех областных центрах вакантность объектов в наиболее проходных местах находится на минимальном уровне. Дальнейшее оживление экономики будет стимулировать развитие бизнеса и увеличение спроса на торговую недвижимость с удобным местоположением, что несомненно окажет дальнейшее давление на стоимость аренды.

Рынок продажи

Рынок продажи торговых помещений в 2016 г. уже традиционно был значительно менее активным рынка аренды. Основная причина - существенный разрыв между ценами продавцов и ожиданиями покупателей, который достигал в среднем 30-50%. Собственники помещений, если не было субъективных причин, стимулирующие к продаже - кредит, болезнь, выезд за границу и т.п., не спешили продавать доходную недвижимость, учитывая отсутствие в стране альтернатив инвестирования вырученных от продажи средств.

По ценам предложений продавцов доходность инвестиций в торговую недвижимость в 2016 г. в среднем составляла 5-8% (окупаемость 12-20 лет), что было малоинтересно покупателям. Приемлемой для покупателей помещений как в Киеве, так и других областных центрах являлась доходность 9-10% (окупаемость 10-11 лет), достигая только для лучших объектов 7,5-8,5% (окупаемость 12-13 лет).

Преимущественная часть сделок продажи проходила в ценовом диапазоне, который соответствует 9-12%-ой доходности (окупаемость 8-11 лет).

Наиболее востребованы среди покупателей в Киеве были торговые помещения общей стоимостью до $250 тыс. долл., в других областных центрах – до $100-120 тыс. долл.

Кроме ценовых показателей, ликвидность торговой недвижимости в 2016 г. определяло ее местоположение. Покупатели к выбору торговых помещений подходили достаточно избирательно - спросом пользовались площади, расположенные в местах с интенсивными пешеходными потоками, объекты даже на незначительном удалении от «проходных» мест, были малоинтересны покупателям.

В результате на рынке наблюдалось достаточно большое предложение коммерческих помещений в неликвидных местах, предлагаемых к продаже по завышенной цене. Предложение качественных объектов было крайне ограничено и, если запрашиваемая цена была близкой к рыночному уровню, они быстро находили своего покупателя.
11.12.16


   Любая недвижимость, может быть предметом договора аренды. Но есть выбор: подписывать договор аренды только нежилого помещения, или подписывать договор на аренду имущественного комплекса, который Вы хотите использовать для получения прибыли в будущем. Имущественным комплексом может быть: офис, торговое помещение, развлекательный комплекс, складское помещении и много другого. Выбирая вид договора, важно руководствоваться целями вашего бизнеса. Например, если помещение, что Вы планируете снять в аренду будет использоваться только в как офис, Вам будет проще не брать себе лишних обязательств, а подписать договор на аренду офисного помещения, при этом включив в состав арендных платежей,  необходимые Вам издержки. Но, если Вы планируете снимать помещение для офиса, магазина или складского помещения, тогда Вам необходимо будет заключить договор аренды коммерческой недвижимости, особенности которого мы представим ниже.

   Сначала Вам нужно будет проверить документы:

1.  Нужно проверить то, что арендодатель является владельцем этого объекта аренды и убедиться, что предъявленные документы относятся именно к тому помещению, которое Вы планируете снять в аренду. Для этого попросите показать у арендодателя документы (оригиналы), что подтверждают право на распоряжение этой недвижимостью. Если человек отказывается представить такие документы, то это может значить, что это помещение под арестом, или он находится в залоге или в ином обременении и, возможно, это лицо не имеет никаких прав, что бы ею распоряжаться. Есть смысл также самостоятельно или у владельца запросить выписку из госсреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы узнать актуальность на данный период предоставленной собственником информации об объекте недвижимости.

2. Нужно проверить полномочия человека на подписание арендного договора. Нужно быть уверенным, что человек, представляющий арендодателя (директор, главный бухгалтер, подписант по доверенности или иной единоличный исполнительный орган) имеет право на подписание договора. Для этого вы должны попросить посмотреть Устав предприятия (или выписку из него), где должно быть указано полномочия подписанта при подписании арендного договора, или доверенность на подпись. В случае подписи по доверенности, необходимо обратить внимание на тот факт, что единоличный исполнительный орган (гендиректор или главный бухгалтер) не может передавать по доверенности полномочия в объеме, который больше, чем сам обладает.

  Если документы не вызывают сомнений, тогда переходим к подписанию договора аренды.

  Как составить договор аренды коммерческого помещения.

  Необходимо наиболее точно в договоре аренды прописать данные про помещение: полный и точный адрес, общую площадь, этаж, его регистрационные данные, которые указанны в свидетельстве о праве на собственность плюс реквизиты самого свидетельства о собственности. Целесообразно будет также что бы собственник предоставил БТИ и экспликацию (план помещения) на офис, т.к. если предоставленные данные не соответствуют действительности, то Вас могут обязать оплатить штраф в случае непредвиденной проверки. В целях конкретного понимания предмета аренды рекомендуется оформить план помещения, выделив площадь, которую вы арендуете, к договору.

  Договор аренды коммерческого помещения  можно заключить только в письменной форме. В независимости от того, в каких отношениях Вы не состоите с владельцем недвижимости (арендодателем), если Вы заключили только устное соглашение о праве пользования данным помещением, тогда этот договор будет юридически недействительным.

  Также, когда заключается арендный договор на срок от трех лет,  от вас требуется его регистрация у нотариуса, после которой договор считается действительным. Регистрации также подлежат и все допсоглашения к данному договору аренды. Период аренды будет начинаться с того момента, когда вы подпишите с двух сторон акт приема-передачи арендуемого помещения, то есть фактической передачи права на пользование объектом недвижимости.

  В том случае, когда в договоре не прописан срок аренды помещения, это будет приниматься как то, что договор аренды заключен на неопределенный период. Также, договор аренды считается как заключенный на неопределенный период, если период аренды, что прописан в договоре, закончился, но ни та, ни та сторона не заявила о желании прервать его действие. В таком случае, условия, на которых будет продление договора, будут теми же, как и при заключении изначального договора.

  После того, как срок договора аренды закончился, Вы подписываете с арендодателем новое дополнительное соглашение, то условия первоначального договора для вас перестают обязательными. Это значит, что и как Вы (арендатор), так и как арендодатель, можете пересмотреть новые условия договора помещения. Нужно помнить о том, что в случае, если Вы не примите новые условия аренды, выставленные арендодателем, Вы потеряете преимущественные права на пролонгацию этого договора аренды.

  Если по причине, независящей от Вас (арендатора),  Вы не смогли пользоваться арендуемым помещением на протяжении какого-то периода времени - Вы не обязаны платить за такой период или получаете право требовать от арендодателя уменьшения арендной ставки в объеме, что соответствует этому периоду.

  Обязательным условием при составлении договора аренды коммерческого помещения является указанный размер платы за аренду. В том случае, когда в договоре аренды о таком нет условий, этот договор считается незаключенным. Тогда расчет с собственником съемщик может осуществлять как с помощью денежных средств, так и с помощью иного имущества. Допускается также осуществлять расчет в виде товарной продукции или услуг , а также доходов от использования арендованной недвижимости (возможно субаренда). Ставка арендной платы может изменяться в прописанных в договоре сроках, но не больше чем один раз в году. Вы имеете возможность предусмотреть максимальный размер повышения в пропорции к размеру арендной ставки, что, конечно, будет необходимо для планирования издержек Вашего бизнеса.

  Нужно помнить, что закон съемщику, в ряде случаев настаивать на пересмотр условий стоимости арендной платы. Также можно требовать снизить арендную плату, если есть ухудшения характеристик арендуемой недвижимости, за которые несет ответственность владелец.

  Важным пунктом в любом договоре аренды есть условия о распределении издержек на содержание объекта недвижимости. Обычно, съемщик оплачивает расходы за текущий ремонт, а также на содержание арендованного помещения. Сюда вносят платежи за коммунальные услуги, вывоз мусора и уборка территории, обеспечение здания сигнализацией (охранной и пожарной), затраты на телефон, интернет и т.д. Собственник оплачивает только капитальный ремонт помещения. Иногда есть случаи, когда трудно определить, к какому «типу» относить те или иные работы по ремонту, и кто должен за них платить. Поэтому, рекомендуется Вам как можно детальнее прописать в договоре аренды - кто, как и какие расходы должен оплатить.

  После того, когда все «бумажные» вопросы Вы учли и прописали в договоре, можно принимать сам объект недвижимости, потому что с этого дня и  будет вступать в силу договор аренды, и у арендатора и владельца начинаются права и обязанности.

  Прием объекта недвижимости арендатором от арендодателя.

  Передача помещения или здания владельцем и принятие его съемщиком осуществляются согласно акту приема-передачи, который они подписывают с двух сторон. Именно в момент подписания передаточного акта возникают договорные обязанности. Имейте в виду, что даже когда Вы не проявили «нужную внимательность» выбирая арендодателя и пропустили какие-то ограничения его полномочий, то после передачи помещения собственник не сможет оспорить договор на этом основании, потому что платежи от Вас он получает, и фактически, помещение находится в вашем пользовании.

  Перед тем, как подписывать акт, обязательно проверьте фактическое состояние арендуемого помещения: все от наличия ручек на дверях до сантехники. Не ленитесь описать в передаточном акте каждый недостаток. Это не только сохранит ваши деньги, но в дальнейшем сможет предовратить Вашим разногласиям с собственником. Не забудьте, в конце срока договора Вы должны будете вернуть помещение владельцу на основании акту возврата, а значит, что Вы сами несете риск оплаты не замеченных Вами недостатков.

  Но если Вы обнаружили эти недостатки, то Вы имеете полное право:

- требовать безвозмездно исправить недостатки, или соразмерно уменьшить ставку аренды, или возместить затраты на исправление недостатков;

- удержать расходов, которые Вы понесли, на исправление данных недостатков с платы аренды, заранее поставив в известность в этом собственника;

- требовать от владельца досрочного расторжения арендного договора.

  Также, передаточный акт играет очень важную роль при передаче арендуемого помещения собственнику обратно, поскольку в нем будет указано состояние объекта недвижимости, в котором Вы его получили. В случае, если будут выявлены «негативные» изменения, тогда Вы будете должны исправить их понести затраты на их ремонт. Но в случае «позитивных» изменений («неотделимые улучшения»), Вы имеете право требовать возместить их стоимость собственником. Что же касается неотделимых улучшений, нужно иметь в виду, что право на их возмещение, возникнет у арендатора, если иные условия не предусмотрены в договоре аренды, поэтому лучше, планируя таке улучшения, Вы заранее получите от владельца письменное согласие на их осуществление, потому что право на их собственность будет принадлежать только ему.

  Съемщик вправе по согласию владельца сдавать часть помещения в субаренду, при этом период договора субаренды не может превысить срок действия арендного договора, и условия договора субаренды не должны противоречить тем условиям, что указанны в изначальном договоре аренды.

  Так как сдача в аренду объекта недвижимости является некоторым ограничением прав владельца, изменение владельца само по себе не значит изменение или расторжение арендного договора, а только указание наименования нового владельца и его реквизитов.

  При расторжении договора аренды...

  Расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости возможно либо по соглашению двух сторон, на основаниях, что прямо предусмотрены в договоре либо по решению суда. В первом варианте такое расторжение требует регистрации в нотариуса, в случае, когда если Вы заключили договор аренды на срок более 3 лет.

Если возникают такие обязательства, то владелец может потребовать от Вас их исполнения, о чем он обязан будет Вас уведомить в письменной форме. В случае, если Вы не исправите нарушения арендного договора в приемлемый срок или отказываетесь внести изменения либо расторгнуть договор аренды, у собственника появляется право обратится в суд для расторжения этого договора.

С вашей стороны, Вы тоже можете предусмотреть условия договора, при нарушении которых договор аренды коммерческого помещения будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если Вы направили, как арендатор, уведомление собственнику о намерении расторгнуть договор и вернуть арендуемое помещение, но с его стороны есть уклонение от подписи акта возврата на протяжении указанного срока. Исполнение договора аренды неотъемлемо связано с объектом арендуемой недвижимости, а значит, что Вам нужно освободить арендуемое помещение в момент расторжения договора аренды.

Если заключение договора было на неопределенный период, для того что бы прекратить его действие нужно отправить письмо с уведомлением арендодателю, но никак не позже, чем за три календарных месяца до запланированной даты расторжения договора аренды (если такой срок не прописан в договоре или не установлен законодательством). Также, Вы можете заранее предусмотреть иной срок, который может быть как меньше, так и больше чем три месяца, и прописать его в договоре.

Основываясь на акте возврата коммерческого помещения,  производится возврат арендуемой недвижимости. Не освободив вовремя помещение, Вы будете вынуждены оплатить арендную плату за период просрочки возврата помещения.

Много собственников вписывают в договоре аренды помещения дополнительные условия, что не предусмотрены законодательством, возлагая на себя дополнительные контролирующие функции. Суд, как правило, рассматривает такие условия как то, что установлены препятствия в использовании арендуемого помещения арендатором. Поэтому Ваша внимательность к деталям, бдительность и знание своих прав дадут возможность Вам избежать очень многих негативных исходов и не попадаться на удочку недобропорядочных арендодателей.




Каждое предприятие рано или поздно принимается за поиск новых способов рекламы и продвижения своего продукта. И тогда возникает вопрос эффективности того или иного вида рекламы: на что лучше потратить рекламный бюджет, что даст больше отдачи? Эффективность рекламы зависит не в последнюю очередь от типа предприятия и отрасли, в которой оно работает, поэтому нет единственно правильного решения для всех. Для того, чтобы выяснить, насколько необходима наружная реклама для вашего бизнеса, нужно взвесить все «за» и «против».

Эта статья будет в первую очередь интересна тем, кто решил попробовать себя на поприще бизнеса фаст-фуда

Не делайте так! )))

При открытии бизнеса, любого: большого или малого, первостепенную роль в успешной реализации задуманного играет наружная реклама. Очень важна её яркость, запоминаемость, ну и адекватность само собой…

Что такое наружная реклама? В первую очередь, это способ заявить о себе на динамичном, высококонкурентном рынке. Это визитная карточка организации, независимо от вида её деятельности и размеров. Не даром говорят, что встречают по одежке, а первое впечатление очень трудно исправить, ведь именно наружная реклама - это то, что видит в первую очередь потенциальный покупатель. Он видит её считанные секунды, и именно в эти секунды принимается очень важное для нас решение - покупать или все таки не покупать. Согласитесь, важность этого решения трудно переоценить, именно поэтому, на ряду с качеством предлагаемых товаров и услуг, уровнем обслуживания, начиная свой бизнес, вы должны хорошенько поработать над наружной рекламой, лицом вашего бизнеса.

По определению из словаря само слово «киоск» обозначает строение, которое не имеет торгового зала и в меру своих размеров рассчитано на одно рабочее место – продавца.

Год за годом всё острее ощущается рост цен на природные энергоносители. Их дефицит на планете не новость

О́фис (англ. office) помещение, здание, комплекс зданий, в котором работают служащие. В офисе принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы.

Если вы ищите офисное помещение, и не имеете достаточного в этом опыта, тогда эта статья для Вас

Здравствуйте! Компания «АНБК» приветствует Вас!

Решили начать свой бизнес, а стартового капитала не очень-то и много?

   Здравствуйте, эта статья в большей степени написана для тех, кто впервые сталкивается с бизнесом в МАФ (малая архитектурная форма), или как сейчас правильно называют ТС (укр. «тимчасова споруда»).